Engenheiro civil há 15 anos, Renato Nunes Seabra realizou muitas inspeções prediais em sua carreira. Ao perceber a carência que os condomínios tinham com relação às manutenções e vistorias, decidiu virar síndico profissional para levar uma gestão mais técnica com relação à segurança dos imóveis.
Em sua experiência como engenheiro, Seabra diz que presenciava a preocupação dos síndicos com as vistorias do prédio, e via que não tinham amparo. “Eles se voltam mais à parte documental, de ter o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB)”, afirma. “Acredito que falta uma assessoria técnica para mostrar os tipos de vistoria que precisam ser feitas no empreendimento.”
Para Seara, essa preocupação apenas com as certificações se dá pelo fato de os cursos de síndico profissional abordarem superficialmente a questão da manutenção regular. “A maioria dos condomínios tem um escritório de advocacia para cuidar das questões trabalhistas, mas não tem construtoras para fazer vistorias.”
O que a inspeção predial deve avaliar
A conquista do AVCB, no entanto, não é garantia de que o condomínio está seguro contra desabamentos e incêndios. O presidente do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape-SP), Antonio Carlos Dolácio, diz que o trabalho de inspeção predial deve avaliar periodicamente todos os sistemas construtivos, como o hidráulico e elétrico, além dos hidrantes, extintores e escadas.
De acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), cada condomínio deve ter um manual de manutenção. Nele se encontram a periodicidade pela qual os sistemas devem passar por vistorias e reparos.
Sete em cada dez acidentes em São Paulo (70%), segundo pesquisa do Ibape-SP, têm relação com a falta de manutenção e não com danos estruturais do imóvel. “O abandono dos procedimentos acabam deteriorando a vida útil do edifício”, afirma Dolácio.
Construção precisa de exames de rotina
Tal qual o corpo humano que precisa fazer exames de rotina, o condomínio também necessita passar por averiguações periódicas. “Se não são feitos os ajustes necessários todo ano, obviamente vai dar problema”, diz o diretor do Sindicato dos Engenheiros no Estado de São Paulo, José Teixeira.
A analogia criada por ele é de que a tintura dos prédios seriam a pele, enquanto que as tubulações seriam o sistema cardíaco, e a parte elétrica, o cérebro. “Assim como no nosso corpo, a pele já dá sinais de que algo pode estar errado.”
De acordo com Teixeira, ficar atento a rachaduras, manchas e fissuras é essencial para detectar problemas antes de eles se agravarem.
Cuidado com as reformas nas unidades
Outro fator causador de acidentes são as reformas indevidas dentro dos apartamentos de um condomínio. “Quando não está atrelado a incêndio, pode apostar que está a alguma reforma”, afirma a gerente do centro de atendimento técnico da Lello Condomínios, Raquel Tomasini. “Quando muitas pessoas tiram os mesmos pilares estruturais, é que nem efeito dominó.”
Conforme determina a ABNT, todas as alterações realizadas dentro de qualquer unidade de um imóvel devem ser atestadas por um técnico da área. “O condômino precisa apresentar o plano de reformas para o síndico com o aval de um profissional”, lembra Raquel. “Só assim se sabe que a obra não vai alterar a estrutura do prédio.”
O arquiteto Gabriel de Lucca ratifica a necessidade de conversar com um profissional antes de prosseguir para uma reforma. “O técnico tem capacitação para identificar quais são os pilares estruturais de uma construção”, afirma.
Segundo De Lucca, até mesmo uma troca de piso deve passar por esse tipo de procedimento, já que uma obra mal feita pode causar infiltrações e derrubar paredes.
Sistema anti-incêndio atualizado
Em uma de suas gestões como síndico profissional, Marcelo Cavalcanti teve de trocar todo o sistema anti-incêndio de um condomínio. “Houve total desleixo com a manutenção”, afirma. Ele detectou hidrantes perfurados e extintores vencidos nessa ocasião.
O Corpo de Bombeiros do Estado de São Paulo tem uma lista de equipamentos e o número necessário deles para cada tipo de imóvel. Segui-la é a melhor maneira de não só conseguir a certificação, o AVCB, mas também manter a segurança do condomínio em dia.
O superintendente do Comitê Brasileiro de Segurança contra Incêndio da ABNT, José Tomina, diz que não adianta arrumar o condomínio para conseguir o AVCB e desleixar depois. “O síndico tem de manter os sistemas e instalações do jeito que foram aprovados.”
Preste atenção a estes itens
Paredes
Os problemas mais sérios, que costumam danificar a estrutura do imóvel, aparecem primeiramente como fissuras e manchas pretas nas paredes do conjunto ou das unidades
Manual
Cada condomínio possui manual de manutenção dos sistemas, que determina a periodicidade que o sistema elétrico e hidráulico devem ser avaliados
Gás
Embora não seja tão visada quanto os sistemas hidráulico e elétrico, é importante inspecionar a tubulação de gás para evitar agravamentos em caso de um incêndio
Equipamentos
Conferir a validade dos extintores, a situação dos hidrantes, sprinklers e iluminação para incêndio é de suma importância para a segurança do edifício
Obstrução
Verificar se as saídas de emergência estão livre para as rotas de fuga, se não já excesso de lixo e móveis descartados impedindo a passagem
Aval
Para reforma nas unidades, é necessário a aprovação de um técnico, que diz quais paredes podem ser derrubadas, sem abalar a estrutura do prédio
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